Mas quais são as consequências que o PoC traz para o Ebitda na avaliação das empresas e que outras conclusões podem ser feitas a partir de sua utilização?
Um dos indicadores mais utilizados para avaliar a saúde financeira das empresas é o Ebitda ou Lajida, cuja sigla significa “Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization”, ou seja, lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização.
De maneira resumida, o Ebitda demonstra a potencial capacidade de geração de caixa de uma companhia, proveniente de suas atividades operacionais, já que seu cálculo elimina os efeitos de gastos e receitas que não têm relação direta com as operações da empresa.Seu resultado é obtido através do lucro bruto, menos as despesas operacionais, excluindo-se destas a depreciação, amortizações e os juros.
Cabe ressaltar que o Ebitda demonstra a capacidade de geração de caixa POTENCIAL e não EFETIVA, já que as receitas mensuradas podem não se efetivar, por diversos motivos (inadimplência, por exemplo). Apesar das ressalvas em sua utilização, este indicador ainda é muito aceito no mercado como forma de avaliar as empresas e, por isso, sua compreensão é essencial.
No caso de incorporadoras imobiliárias, entretanto, cabe refletir e ponderar a forma de utilização do Ebitda, em função da singularidade na forma de contabilização das receitas de empresas deste setor no Brasil, o PoC.
O PoC é a sigla, em inglês, para Percentage of Compliance, ou porcentagem de perfomance. Na construção civil, onde a duração de uma obra transita por mais de um exercício fiscal, usa-se este método para reconhecer uma venda já efetuada de uma unidade imobiliária.
Para apurar as receitas, verifica-se o andamento de uma obra através dos custos incorridos até o fechamento contábil frente ao custo orçado ou custo total para o seu término. Por exemplo, se a obra custa R$ 60 e já foram gastos R$ 30, então se tem 50% de obra concluída. Assim, se a unidade foi vendida por R$ 100, na DRE será reconhecida R$ 50 de receitas e R$ 30 de custos, com lucro bruto de R$ 20.
Faz-se necessário, também, averiguar os valores recebidos frente à receita contabilizada. Ainda considerando o exemplo citado, se o comprador efetuou pagamentos inferiores aos R$ 50, a diferença é contabilizada no balanço como contas a receber ou equivalente, no ativo. Entretanto, se o valor pago foi superior à receita apurada pelo PoC, esta diferença deve ser colocada como adiantamento de clientes ou equivalente, no passivo.
Desta forma, considerando principalmente a segunda situação, onde o valor recebido pela empresa é superior à receita contabilizada, o Ebitda calculado na forma usual não reflete o real potencial de geração de caixa da incorporadora. Diante de tal afirmativa, para apurar a eficiência da empresa na geração de resultados em função de suas atividades, é imprescindível adicionar os efeitos do PoC, através da soma do adiantamento de clientes proveniente dos valores recebidos dos compradores e que são superiores às receitas apuradas através desta metodologia.
Mas, além desta conclusão, é possível efetuar outras reflexões a respeito desta forma de contabilização.
Como as receitas são contabilizadas em função do andamento das obras conduzidas pelas construtoras e incorporadoras, é possível ocorrer momentos em que as empresas tenham baixo valor de receitas auferidas.
Preliminarmente, seria possível explicar tal ocorrência apenas em função do PoC. Entretanto, existem perguntas importantes que podem ser feitas para auxiliar na avaliação destas empresas e cujas respostas podem clarificar o entendimento de tal situação:
- a) É possível que a empresa esteja num período de vários lançamentos ou em início de obras?
- b) A empresa pode estar com dificuldades operacionais, ou até financeiras, para prosseguir com suas obras?
- c) A empresa foi recém-constituída ou possui pouco tempo de atividade?
Como forma de se obter respostas, é possível valer-se da representatividade da conta de adiantamento de clientes. Dependendo do valor ali contabilizado, conjugado à situção mencionada anteriormente (receitas baixas), pode-se chegar a algumas conclusões:
- a) conta com valor irrelevante em conjunto com baixas receitas pode indicar que, de fato, a empresa é nova ou está com diversas obras em fase de lançamento;
- b) valor representativo nesta rubrica aliado a receitas baixas pode indicar dificuldade para conduzir as obras ou, ainda, que a empresa possui credibilidade diante de seus compradores, que efetuam as aquisições mesmo com baixo percentual de obras.
Desta forma, percebe-se que as incorporadoras e construtoras trazem situações complexas no que diz respeito aos seus demonstrativos contábeis.
Mas entender as especificidades desta atividade contribui para uma melhor avaliação da saúde financeira destas companhias e permite avaliar com maior segurança os riscos inerentes ao negócio.